儀隴縣人民政府辦公室 關于印發《儀隴縣物業管理辦法》的通知
發布單位:政府辦
發布日期:2020-09-01 08:53
瀏覽次數:91
字體:[       ]

儀府辦函〔2020〕87號


各鄉鎮人民政府、度門街道辦事處,縣級相關部門,各相關單位:

《儀隴縣物業管理辦法》已經縣十七屆人民政府第72次常務會議審定同意,現印發你們,請認真貫徹落實。

 

 

儀隴縣人民政府辦公室       

202091

 

 

儀隴縣物業管理辦法

第一章  總  則

第一條  為規范物業服務和監督管理活動,維護各方合法權益,根據《物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》《南充市物業管理條例》等法律法規精神,結合我縣實際,特制定本辦法。

第二條  本辦法所稱物業管理,是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業區域內公共環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  本辦法所稱物業管理區域是指按照城鎮規劃地塊劃分、具有一定聚居人口的小區。鼓勵相鄰小區組建物業管理區域,聯合成立業主委員會,共同選聘物業服務企業。

第四條  全縣物業小區分A、B、C類,實行分類管理、分類考核,其中A類為2010年以后縣城建成的物業小區,B類為2010年以前縣城建成物業小區(包括縣城有物業的安置區,鄉鎮、街道有物業的小區),C類為無物業小區(業主自治或社區代管的小區)。

第二章  職能職責

第五條  縣政府成立縣物業管理工作領導小組,由縣長任組長,縣委、縣政府分管領導任副組長,鄉鎮人民政府(街道辦事處)、縣紀委監委、人民法院、綜合執法、住建、公安、發改、財政、自然規劃、市監、衛健、人防、消防、房地產服務中心和水電氣視訊營運單位為成員單位??h物業管理領導小組辦公室設在住建局,由住建局局長兼任辦公室主任,房地產服務中心負責辦公室日常工作。領導小組辦公室負責貫徹執行國、省、市物業管理相關法律、法規,結合本縣實際制定物業管理相關政策、標準;建立完善物業管理考核體系,明確各方主體職責,協調物業管理各方關系;推動物業管理活動中監督、指導、管理、考核、獎懲等相關工作的落實;完成領導小組交辦的其他工作。

第六條  物業管理工作領導小組成員單位應當按照以下職責分工,切實履職盡責,促進全縣物業管理規范化、標準化。

(一)縣紀委監委負責監督物業管理工作領導小組各成員單位履職履責情況,嚴肅查處公職人員、企事業人員在物業管理工作中不作為、亂作為、慢作為以及收受賄賂、以權謀私等違紀違規行為。

(二)縣人民法院負責參與調解建設單位、物業企業、業主委員會、業主四方主體及與之相關的第三方責任人因物業管理發生的民事糾紛,快審快結民事案件并給予法律援助。

(三)縣住建部門負責全縣物業管理工作的監督、指導;對違規裝修、破壞房屋結構安全,建設工程質量、配套設施不達標,消防設施不完善等行為進行調查處理;負責消防設施設備的設計審查及驗收工作;做好房地產開發企業、裝飾裝修企業的資質和信用信息管理工作;負責建設工程質量和物業配套工程的綜合驗收;受理調處相關信訪投訴。

(四)縣綜合行政執法部門負責依法查處建設單位違反規劃行為;依法查處小區業主違法改建、搭建、圈占小區綠地等公共區域及違規裝修等行為。

(五)縣公安部門負責指導智慧安防小區建設,對物業服務企業履行治安防范情況實施監督檢查;依法查處和打擊物業管理區域內偷盜搶劫、打架斗毆、尋釁滋事等影響公共安全的治安刑事案件行為;依法查處其它違法行為。

(六)縣自然資源和規劃部門負責指導建設單位按標準科學合理配置物業服務用房、健身游樂場地及設施、停車位等配套基礎設施,滿足業主生產生活需求。

(七)縣發改部門負責物業服務市場價格監測,每三年開展一次物業服務成本監審調查,并向社會公布物業服務成本。

(八)縣財政部門負責落實老舊小區改造相關經費保障,按照事權與財權相匹配的原則,合理安排物業管理專項經費用于物業服務業發展。

(九)縣衛健部門負責居民飲用水衛生監測工作。

(十)縣人防部門負責物業管理區域內人民防空工程的建設、監督及維護維修管理工作。

(十一)縣市監部門負責物業管理區域內電梯、壓力容器等特種設備的安全監管工作;負責物業收費價格投訴調處工作。

(十二)縣消防救援大隊負責監督相關責任單位落實消防安全責任制和消防設施設備維護,依法查處消防安全違法行為。

(十三)縣房管部門負責物業管理法律法規、政策規章的宣傳和培訓工作;加強物業企業、業委會、業主的監管和考核;組織落實物業管理用房、設施設備配套等相關配套設施設備的承接查驗和備案工作,做好物業管理招投標監管、備案及物業服務等檢查工作;協助鄉鎮人民政府(街道辦事處)對物業管理活動中的投訴進行調查、處理。

(十四)鄉鎮人民政府(街道辦事處)負責建立完善本轄區物業管理工作制度;具體指導、監督、落實物業管理相關法律法規、規章制度;落實轄區內老舊小區整治,推進物業管理全覆蓋;組織指導依法成立業主大會并選舉產生業主委員會和監事會(監事);監督業主大會、業主委員會和監事會(監事)依法履行職責;參與物業企業、業委會、業主的監管和考核;牽頭組織召開轄區物業管理工作聯席會議;調處本轄區物業管理糾紛;組織協調物業企業進(退)場的驗收和交接等工作。

(十五)社區居民委員會(村民委員會)負責協助鄉鎮人民政府(街道辦事處)做好轄區物業管理工作;組織指導本轄區業主大會和監事會(監事)的籌備、召開、選舉工作;協調指導業主大會選聘物業服務企業;在符合條件的小區組建黨的基層組織,以黨建引領小區物業管理工作;在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導下,對未成立業主委員會的或業主委員會人數不足總數的二分之一的小區,代行業主委員會職責、落實小區物業服務組織;協助處理物業管理服務中的矛盾糾紛,引導業主理性維權、依法維權;參與物業企業、業委會的監管和考核。

(十六)水電氣視訊營運單位對小區供水、供電、供氣等安裝使用的材質應滿足規范使用年限,截面尺寸、管徑及水壓、用電負荷、氣壓應滿足使用要求,確保運行正常。

第七條  建立物業管理糾紛三級聯合調解機制,成員單位依據各自職能職責參與物業管理矛盾糾紛調處。對物業管理活動中發生的各類矛盾糾紛,由社區居委會組織業主委員會、業主代表、物業企業、專業經營單位協調解決;社區居委會不能協調解決的問題,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)組織相關責任主體協調解決;確屬重大矛盾糾紛且鄉鎮人民政府(街道辦事處)不能協調解決的,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)報告縣物業管理工作領導小組辦公室協調處理。

第三章  建設單位管理

第八條  建設單位應嚴-格按照小區規劃方案和審查合格的施工圖進行規劃和建設,并按照《儀隴縣新建小區景觀及配套設施建設管理辦法》相關要求高標準建設小區綠化、電梯、消防、車位、管網、二次供水等配套設施。物業設施配套不齊全、建設不達標的由縣住建局責令建設單位整改到位,整改不到位的由建設單位承擔全部責任。

第九條  經規劃主管部門規劃核準,由房地產開發企業建成,且經規劃驗收確認用于停放汽車的車位,屬房地產開發企業所有。地下車位本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則,允許建設單位自營或者依法進行轉讓、租賃。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬業主共有。

第十條  建設單位實施小區消防安裝工程前應將設計方案報縣住建局審查備案,消防設施設備鼓勵采用行業一線品牌且材質符合相關技術標準。已完工消防安裝工程須經縣住建局驗收合格后方能投入使用,縣消防救援大隊負責消防系統運行與維護監督檢查。

第十一條  建設單位應當按照物業總建筑面積2‰的標準,且最低不少于100平方米(其中業主委員會議事辦公用房最低不少于30平方米)配置物業管理用房。物業管理用房應當為地面以上的能獨立使用、能夠確權的房屋;沒有配置電梯的物業,物業管理用房樓層不得高于四層。

第十二條  建設單位出售新建房屋前,應當制定臨時管理規約,并送縣綜合行政執法部門、房地產服務中心備案,管理規約不得損害公共利益及第三方利益;在銷售商品房時應向買受人明示前期物業服務合同和臨時管理規約,并由買受人書面確認。

第十三條  建設單位在銷售商品房時,應當向買受人公布物業區域內規劃車位的數量、租售計劃和價格,并在商品房買賣合同中約定。

第十四條  建設單位在房屋交付時,應當向買受人提供房屋質量保證書和商品房使用說明書,并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業保修責任,在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

第十五條  住宅小區在整體綜合驗收之日起(分期驗收的以最后一期綜合驗收時間為準),一年以內由建設單位負責小區物業設施設備的維護管理,一年期滿后方能移交給物業服務企業(有質量保修期限規定的從其規定)。

第十六條  小區房屋及其他構筑物、各類配套設施在質量保修期內發生質量問題的,由建設單位督促施工、安裝、設備供應等有關單位及時履行保修責任。

第四章  物業企業管理

第十七條  前期物業由建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業,并簽訂前期物業合同。物業企業在前期物業合同存續期內履職情況好、服務質量優、業主認可度高的,或在年度考核中獲得三等獎及以上的,鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區優先推薦承接后期物業服務業務。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。物業服務企業應在簽訂物業服務合同之日起三十日內,向房地產服務中心備案。

第十八條  物業服務企業承接物業前,縣房地產服務中心組織建設單位、屬地社區、物業服務企業對小區道路及公共通道、樓梯、電梯前廳、屋面等物業共用部位,消防、電梯等物業共用設施設備,以及景觀綠化、小區管網等配套設施進行物業承接查驗,查驗發現的問題由縣住建局責令建設單位及時整改,整改合格后方能辦理移交。

第十九條  前期物業服務收費實行政府指導價,具體標準由縣發改部門會同住建部門制定。其他物業服務收費實行市場調節價,由物業服務合同簽訂雙方自行約定。物業收費提倡按年度結算,一年收取一次。

建立物業服務費正常調整機制,物業服務收費標準根據經濟發展水平、物價指數、服務成本等實際情況適時調整。

業主大會與物業服務企業可綜合考慮實際成本支出和服務質量等因素,對物業服務收費標準進行調整。物業服務企業不得擅自調整或變相調整物業服務收費標準;確需調整的,應當提前15天在物業區域內按棟公示擬調價方案及理由、成本變動情況等相關資料。擬調整的物業服務收費標準須經業主大會同意后,簽訂協議確認。

第二十條  物業企業應優先聘請有物業從業經驗或經專業培訓具備一定專業技能的工作人員,工作人員須具備能正常履職的身體條件,年齡不宜超過60歲。

第二十一條  物業服務企業應當履行下列義務:

(一)以服務業主為宗旨,提高服務質量和水平;

(二)按照物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務;

(三)定期向業主公布物業服務費用的收支情況;

(四)接受業主委員會和業主的監督;

(五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文體活動;

(六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

(七)協助調解業主間的物業糾紛;

(八)應對突發事件期間,服從統一指揮,在鄉鎮人民政府(街道辦事處)指導下配合居(村)民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。

(九)法律、法規規定或物業服務合同約定的其他義務。

第二十二條  物業服務企業應明確告知業主、物業使用人和施工方裝飾裝修注意事項及禁止行為,并加強巡查。對裝飾裝修存在的違章搭建、破壞房屋結構、阻斷各類管線、損毀公共設施、擅改外觀風貌等違法違規行為予以勸阻、制止;對勸阻、制止無效的應及時報告相關執法部門。

第二十三條  因物業企業造成下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業區域:

(一)物業服務合同依法、依約解除的;

(二)物業服務合同期滿未續約,業主大會書面通知退出的;

(三)法律、法規規定其他不得繼續從事物業服務活動的情形。

第二十四條  物業企業有下列情形之一的,由縣住建局約談企業主要負責人,對其評先評優予以限制約束,并視情況由鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區(村)居民委員會指導業委會按程序依法解除物業合同:

(一)對業主合法投訴不解決被新聞媒體負面報道,造成惡劣社會影響的;

(二)因管理不到位,引發重大群體性事件或越級上訪事件,影響社會穩定,造成惡劣社會影響的;

(三)物業服務過程中發生重大安全責任事故,造成嚴重后果的。

第二十五條  物業服務企業退出物業區域前應及時辦理以下事項:

(一)移交代管的業主公共收益;

(二)移交業主共有設施設備運行、保養、維修、改造資料;

(三)移交承接查驗資料;

(四)移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料;

(五)實行籌金制的,移交服務期間的財務檔案和結余資金;

(六)移交物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房;

(七)移交其他應當移交的資金、資料和物品,清退預收、代收的有關費用,撤出物業區域內的物業服務人員;

(八)法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業拒不退出物業區域的,業主委員會或者業主可向鄉鎮人民政府(街道辦事處)和縣住建部門報告,向公安機關請求協助。物業服務企業有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關依法處理。

第五章  業主委員會管理

第二十六條  業委會由業主大會選舉產生,具體程序為:業主推薦→業委會籌備組審核→小區公示→大會選舉→公布業委會人員→鄉鎮人民政府(街道辦事處)備案并抄送縣住建部門。 按照物業管理區域大小,業委會一般由35人(單數)組成(業委會主任一名,調解員一名,監管人員一名),小區業主達到2500戶以上的,可增設兩名業委會委員。

第二十七條  有下列情形之一的,不得作為業主委員會委員候選人:

(一)有違法犯罪記錄的;

(二)被司法機關列為失信名單的;

(三)被公安機關認定串聯、慫恿、參與違法活動造成惡劣影響的;

(四)處于法定限制被選舉權或被業主大會依約限制被選舉權的;

(五)不按期繳納物業費的;

(六)其他認定不能擔任業主委員會委員的。

第二十八條  業主委員會履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督專項維修資金的使用;

(五)督促業主按時交納物業服務費用;

(六)監督管理規約的實施;

(七)調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(八)勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋;

(九)積極支持物業企業依法履職,提升物業管理水平;

(十)業主大會賦予的其他合法職責。

第二十九條 業主委員會因履職不當作出違反法律、法規決定的,物業所在地的鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

第三十條 業主委員會委員不得有下列行為:

(一)阻撓業主大會履行職責;

(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(四)法律、法規、規章規定的其他行為。

業主委員會委員違反前款規定的,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)調查核實后責令其暫停履行職責,并由業主大會決定終止其委員職務。

第三十一條  業主委員會開展工作的活動經費和業主委員會委員的工作補貼,經業主大會同意,可以從業主共有資金中列支,具體辦法和標準由業主大會決定。業主委員會不得以任何方式向物業企業或其他主體獲取。

第六章  業主管理

第三十二條  業主在參與小區物業管理中,應遵守以下規定:

(一)自覺遵守本小區管理規約;

(二)按時足額交納物業服務費用;

(三)維護小區公共秩序,愛護小區環境衛生;

(四)不得占用物業共用部位種菜、堆碼、停車,不得損毀物業公用設施設備;一樓或頂樓住戶不得擅自占用小區綠化或在小區公共區域圈建庭院、違章搭建其他設施;

(五)嚴禁私拉亂接、亂建、亂晾、亂曬等行為;

(六)遵守房屋裝修裝飾規定;

(七)不得無證養犬;

(八)理性維權,合理反映訴求,不得通過任何渠道散播虛假言論、煽動鬧事、非法聚眾,不得以任何方式阻斷道路和通道、堵截小區車位或損壞公私財產;

(九)樹立社會主義核心價值觀,遵從“儀隴有禮十二條”,爭做文明市民。

第三十三條  業主未履行義務的,按照下列方式進行處理:

(一)業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應督促其限期交納。經多次通過法定程序催收仍拒不交納的,物業服務企業可向人民法院起訴追收。

(二)違反小區公共秩序、不愛護小區環境衛生的,由業主委員會或物業企業進行教育勸導,對影響惡劣的予以公示。

(三)對占用物業公共部位的,由物業服務企業督促限期騰退;逾期未騰退的,由物業服務企業上報社區,社區協調相關部門依法處理。對損毀物業公用設施設備的,業主須向物業服務企業按原價進行賠償,觸犯法律的由公安機關依法處理。

(四)對違規圈占小區公共區域或違章搭建的,由縣綜合行政執法局予以依法強制拆除,當事人負責原貌恢復。對業主亂晾、亂曬、私拉亂接的,物業服務企業應及時進行勸導糾正,相關單位應積極配合。

(五)業主飼養寵物須遵守衛生管理及防疫要求,不得散養;在限養區,由屬地派出所牽頭,物業服務企業和社區參與,定期對無證養犬等行為進行整治。

(六)中共黨員、公職人員(含離退休人員)應積極發揮先鋒模范作用,主動遵守物業管理規定。如有違反,執紀執法部門予以嚴肅處理。

第七章  無物業小區管理

第三十四條  無物業小區的管理主體按照C類物業服務標準進行管理,縣住建部門給予業務指導。對具備一定規模,基礎設施相對齊全的無物業小區,鄉鎮人民政府(街道辦事處)應當組織、指導、協調召開小區業主大會,選舉業主委員會,選聘物業服務企業實施管理。

第三十五條  鄉鎮人民政府(街道辦事處)應牽頭加強對無物業小區實施管理的屬地社區或業主委員會進行考核,對不履職盡責的進行約談,對相關責任人予以追責。

第三十六條  鄉鎮人民政府(街道辦事處)應加強政策宣傳,引導業主養成良好習慣,增強安全防范意識;積極對接消防、電力、燃氣、供水等單位定期進行巡查,及時排除各類安全隱患。

第八章  獎懲運用

第三十七條  為規范物業服務企業管理,提升物業服務水平,依據《儀隴縣物業管理工作考核辦法》,由房地產服務中心、鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區按A、B類標準對物業企業實施考核;鄉鎮人民政府(街道辦事處)按C類標準對屬地社區或業主委員會進行考核。

(一)A、B類物業小區年度綜合考評各設置一等獎1名、獎勵10萬元,二等獎2名、獎勵5萬元,三等獎5名、獎勵2萬元,物業服務企業自行決定獎勵資金分配??h人民政府對獲獎集體進行授牌表彰。

(二)C類無物業小區年終綜合評定達標率在85%以上的,一次性給予前5名社區或業主委員會2萬元獎勵??h人民政府對獲獎集體進行授牌表彰。

(三)獲得年度綜合考評三等獎及以上的物業服務企業,優先推薦參加各類評先評優活動。

(四)建立全縣年度優秀物業服務企業名單,并在政府門戶網站公示,鼓勵選聘單位在年度優秀物業服務企業名單中擇優選擇物業服務企業。

第三十八條 依據《儀隴縣物業管理工作考核辦法》,采取鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區季度初評,縣住建、房地產服務中心復核的方式對業主委員會開展年度綜合評定 。

(一)優秀業主委員會設置一等獎1名、獎勵5萬元,二等獎2名、獎勵3萬元,三等獎5名、獎勵2萬元。業主委員會自行決定獎金分配??h人民政府對優秀業主委員會進行授牌表彰。

(二)對考評不合格的業主委員會,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區責令整改;拒不整改且連續兩年考核不合格的業主委員會,由鄉鎮人民政府(街道辦事處)、社區依法啟動改選程序,重新選舉業主委員會成員。

第三十九條 建設單位、物業企業、業主委員會、業主任何一方不得侵害他人利益,不得以慫恿、煽動、挑頭鬧事,損壞財物,否則公安機關將予以嚴厲打擊,對造成惡劣影響的堅決從嚴處理。因履職不到位,發生重(特)大責任事故,依法嚴肅追究相關單位及責任人的責任。

第九章  附則

第四十條  本辦法中未盡事宜按照中省市物業管理相關法律法規執行。

第四十一條  本辦法由縣住建局負責解釋。

第四十二條  本辦法自2020101日施行,有效期五年。


分享到:
天然气改造赚钱吗 有点闲钱如何理财 浙江体彩6 +1走势图表 股票配资亏损怎么算 甘肃11选五遗漏查询 山西快乐10分钟开奖走势图 展恒理财 辽宁11选5推荐软件 福彩3d开机试机号 福建36选7走势图 内蒙古泳坛夺金481中奖规则